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シニア世代にはリースバックよりリバースモーゲージがおすすめの理由。違いを確認して、デメリットが少ない方を選ぼう

リバースモーゲージ
現在シニア世代に注目されているリースバックとリバースモーゲージは、どちらも自宅に住み続けたまま老後の資金を準備できる金融商品です。
そのため、似たような商品に思われがちですが、不動産の名義や、利用可能な最低金額、毎月の支払内容・金額など、商品の特長や中身は大きく異なります。
ネット上ではリバースモーゲージよりリースバックがおすすめ、という表記もありますが、それは本当なのでしょうか。

そこで今回は、両者を比較しながら違いを解説して、それぞれどのような方に向いているサービスなのかを紹介いたします。

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■リースバックとリバースモーゲージの違いを比較
■よくわかる! リースバックとリバースモーゲージの特長
■シニア世代にはリースバックよりもリバースモーゲージがおすすめ
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リースバックとリバースモーゲージの違いを比較

同じような商品と思われがちなリースバックとリバースモーゲージですが、リースバックは自宅を事業者に売却して代金を受け取ったあと、月々のリース料(家賃)を支払うことで他人名義になった家(元自宅)に住み続けられる商品なのに対して、リバースモーゲージは自宅を担保として資金を借り入れる商品のため、自宅は自己名義のままで一生住み続けることができます。

ほかにもさまざまな違いがあるため、一般的なリースバックと、契約・相談数ともにリバースモーゲージ業界NO.1の取り扱い実績(※2019年 リバースモーゲージ累計融資残高[東京スター銀行調べ])を誇る東京スター銀行「充実人生」を比較した表を用意しました。

東京スター銀行「充実人生」 一般的なリースバック
概要 自宅を担保に、設定した極度額内で資金を融資してもらう。自宅は自己名義のまま住み続けることができる。 自宅を売却して売却代金を一括で受け取る。買主と賃貸借契約を結び、家賃を払うことでそのまま住み続けることができる。
利用対象者 個人 個人・法人のお客様どちらも可能
利用可能年齢 55歳〜 なし
対象地域 全国主要都市 全国主要都市
対象物件 戸建・マンション 戸建・マンション・事務所・店舗・工場など
物件の所有権 本人 売却先の不動産会社
資金使途 自由(事業用途、投資目的を除く) 自由
少額利用の自由度 500万円からの少額利用が可能 なし
期間中の費用 毎月使った分の利息を支払う。(元本は含まない) 賃借人の立場となるため、毎月家賃を支払う必要がある。
契約期限到来時 契約者がお亡くなりになった後、1.配偶者による契約引き継ぎ。2.(相続人などによる)預金、保険などでのご返済。3.売却代金の一部を利用してご返済。 すでに所有物件ではなく、賃貸借契約が定期借家契約の場合は、期限がきたら契約は終了。更新はできないため、住み続けるためには再契約が必要。
預金連動型 〇(目的タイプの場合) ×
取り扱い業者 東京スター銀行 不動産会社
リバースモーゲージ

よくわかる! リースバックとリバースモーゲージの特長d

リースバックとリバースモーゲージの違いについて、もう少しわかりやすく解説します。

・利用対象者、対象年齢について
リースバックは、法人のお客様でも個人でも利用可能で、年齢制限がないため、若い人でも利用できる点が大きな魅力です。
リバースモーゲージは個人のみを対象にしており、一般的なリバースモーゲージの場合は60〜80歳のシニア世代が利用できます。なかでも東京スター銀行の「充実人生」であれば、55歳から利用することができます。

・自宅の所有権について
リースバックは自宅を売却して資金を得るため、家の所有権はなくなります。事業者と定期賃貸契約を結び、毎月家賃を払い続けることで売却した他人名義の元自宅に住み続けることができます。
リバースモーゲージは自宅を担保にして資金を融資してもらうため、自宅は自己名義のまま手放すことなく一生住み続けることができます。

・毎月の支払いの比較
リースバックは、まず毎月家賃を支払う必要があります。ある不動産会社の例では、家の売却額のおよそ10%が家賃の相場となっており、家を高く売るほど家賃も高くなる傾向があります。仮に1,800万円で売却した場合は、1,800万円×10%÷12ヵ月=15万円が毎月支払う家賃となり、10年以上住み続けると家賃総額が売却額を超えることになります。
加えて、毎月支払うのはあくまで家賃であるため、買い戻し用の資金に充当されることはありません。毎月家賃を払いつつ別途生活費も工面しながら買い戻しに必要な資金を貯めるというのは非常に大変であることはご理解いただけると思います。
リバースモーゲージでは、毎月の支払いは使った分の利息のみとなります。上記の例と同じく1,800万円を融資してもらった場合、年利3%(参考金利)で計算すると、1,800万円×3%÷12ヵ月=4万5000円が毎月支払う利息分となります。
毎月の支払いの負担でいえば、リバースモーゲージの方が少なくなる傾向にあるといえるでしょう。

・少額利用について
リースバックは不動産の売却代金を一括で受け取るシステムなので、一時的にまとまったお金が必要な場合には向いていますが、少額での利用はできません。
リバースモーゲージは、比較的少額からの利用しやすく、特に東京スター銀行「充実人生」では、500万円からの少額利用が可能で、使い勝手が良い商品となっています。

・契約期限到来時の違い
リースバックの場合、家の所有権がなくなり、賃貸契約を結ぶことになります。
賃貸契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、リースバックでよく使われている「定期借家契約」の場合は、決められた期間で契約が終了し、更新はできません。住み続けるためには貸主の希望を満たす内容で再契約をする必要があるため、家賃増額の可能性もあります。通常の賃貸契約である「普通借家契約」の場合は、借主の権利が保護されていて契約終了後も更新がしやすいため、リースバックを利用する場合は、可能であれば「普通借家契約」を希望しましょう。
なお、リースバックでは家の買い戻しも可能ですが、そのためには売却額よりも高い金額を工面して支払わなくてはいけない可能性もあります。

リバースモーゲージは、契約者がお亡くなりになった後は自宅を売却して完済するイメージがありますが、東京スター銀行の「充実人生」であれば、配偶者が契約を引き継ぐこともできますし、相続人が預金や保険で返済すれば、自宅を手放す必要もありません。
リバースモーゲージ

シニア世代にはリースバックよりもリバースモーゲージがおすすめ

リースバックは年齢が若く、一時的にまとまったお金が欲しい方に向いていますが、自宅は売却してしまうため所有権が無くなってしまいます。買い戻しができる点もメリットとしてあげられていますが、家賃を毎月支払いつつ生活費も工面し、必要資金をためるにはかなりの苦労が伴います。

リバースモーゲージは、法人のお客様は利用できず、年齢などの制限があるため活用できる世代は限られますが、シニア世代の方にとってはデメリットが少ない商品です。自己名義の自宅に住み続けられ、毎月の支払いは使った分の利息だけなので負担も少ない点も魅力です。
さらに、東京スター銀行「充実人生」であれば、少額からの利用も可能で、老後に自由に使える資金を融資してもらえます。契約終了後は配偶者が契約を引き継ぐこともできますし、相続人が現金や保険で返済すれば家を売却する必要もありません。

どちらも一長一短はあるものの、シニア世代で愛着のある我が家を引き続き自己名義で住み続け、月々の負担を少なく、少額からでも利用できる点がリバースモーゲージのおすすめポイントであるといえるでしょう。

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