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充実人生の “落とし穴”や“危険”、“家取られる”という話は本当? リバースモーゲージを正しく理解しよう

充実人生 危険
リバースモーゲージについて、ネットでは“落とし穴がある”とか“危険である”“家を取られるといった内容の記事を見かけることがあります。
よく指摘されている点は、(1)担保評価額と借入額 (2)返済方法 についてです。
さて「充実人生 落とし穴」「充実人生 危険」「充実人生 家 取られる」は本当なのでしょうか。

実は上記は、リバースモーゲージのメリットとして挙げられる点でもあるのです。すなわち、非常に便利な商品である一方で、使い方によっては注意すべき点もあるということです。
今回はデメリットの側から商品内容を分析して、リバースモーゲージの賢い活用方法を考えてみます。

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■リバースモーゲージとは
■リバースモーゲージのデメリット 〜担保評価額と借入額〜
■リバースモーゲージのデメリット 〜返済方法〜
■リバースモーゲージの賢い活用方法
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リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、自宅に住み続けたまま、自宅を担保に融資を受けることができる商品です。
各金融機関により商品性の違いがありますが、今回は東京スター銀行の「充実人生」という商品について説明していきます。

「充実人生」の借入方法は、(1)一括で借り入れる方法と、(2)カードローンの極度を設定して必要なときに借り入れる方法があります。資金使途が自由なので、住宅の改修やローンの返済、医療費や介護費などの万一の費用や生活資金としても利用できます。

月々の返済方法は使用した分の利息のみで、契約終了時(契約者がお亡くなりになったとき)まで元金返済が不要です。
「充実人生」は預金連動型なので、東京スター銀行に預金があれば、預金残高と同額分の借り入れに対しては利息がかかりません。

借り入れた資金は、相続人が現金で返済するか、契約者がお亡くなりになった後に担保物件を売却し、その売却代金で返済することになります。また「充実人生」では契約者がお亡くなりになった場合に、契約を配偶者が引き継ぐこともできます。
住み慣れた自宅を手放すことがなく必要な資金を借り入れできることから、老後資金の準備として人気のある商品です。

でも本当にメリットばかりなのでしょうか? ネットで書かれているようなデメリットや落とし穴はないのでしょうか? 騙されないためにもデメリットや注意点をしっかり考えてみましょう。
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リバースモーゲージのデメリット 〜担保評価額と借入額〜

担保評価額と借入額に関するデメリットとしては、(1)土地の価格が下落した (2)(毎月生活資金を借りる場合に)長生きし過ぎた、というケースがあります。

(1)土地の価格が下落した
「充実人生」の契約時には銀行が物件の担保評価を行い、契約後も年一回評価替えを行います。その際、銀行の担保評価額が下落し、借入残高が担保評価額を超過した場合には、その超過分を返済しなければなりません。地震や火災により建物が損壊し担保価値が減少する場合もあります。(通常火災保険の付保が条件になっています) 超過分を返済することができないと、担保物件を処分しなければならず、住み慣れた我が家を手放さなければならなくなります。

(2)(毎月生活資金を借りる場合に)長生きし過ぎた
生活資金の不足分を補填するために「充実人生」を活用する場合、長生きをしてしまったために、借入残高が限度額を越えてしまうというケースがあります。手元資金や担保評価に余裕があれば対応できますが、返済ができない場合には、住み慣れた我が家を手放さなければならず、生活資金も不足してしまうことになります。

リバースモーゲージのデメリット 〜返済方法〜

返済方法に関する注意点としては、(1)毎月の返済 (2)(契約者がお亡くなりになった後の)一括返済があります。

(1)毎月の返済
毎月の返済は利払いのみで元金返済は不要です。
注意しなければならないのは金利上昇リスクです。「充実人生」は変動金利の商品のため、基準金利が上昇すると返済額が増えることになります。収入が年金収入に限られている場合には、金利上昇による返済額の増加が重くのしかかってくることになります。

(2)(契約者がお亡くなりになった後の)一括返済
「充実人生」の返済方法は「相続人による現金での返済」または「担保不動産の銀行への代物弁済」の2種類から選ぶことになります。
相続人により現金で返済を行えば、債務は無くなり、物件も売却する必要はありません。生命保険金などを活用して相続人が現金で返済することもできます。

なお、「充実人生」の過去10年間における返済方法の割合は、約3分の1が現金や保険での返済で、約3分の1が配偶者による継続借り換え。残りの約3分の1が物件の売却益の一部から返済されたという実績があり、実際に代物返済が採用された事例は数件しかなく、非常に稀なケースといえます。そのため、“家を取られる”という認識は間違っているといえるでしょう。
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リバースモーゲージの賢い活用方法

上記のデメリットについては、ひとつひとつ確かに存在しています。
しかし、見方を変えれば、それらは上手に活用することでデメリットではなくなります。

「充実人生」を上手に活用できるのは以下のような方です。
・一定程度はイレギュラーな事態にも対応できる資金が準備できる場合
・相続人がいないため自宅を相続する必要がない場合
・相続人はいるが、将来自宅を遺さないことにすべての相続人が同意している場合
・資金が必要だが、どうしても自宅を売却したくない場合

「充実人生」では、東京スター銀行の口座に預金残高がある場合、残高相当の借入金利はゼロになります。そのため一定程度資金を口座に置いておくことでイレギュラーな事態にも対応できるようになります。

たとえば、担保評価が下落した場合や長生きをした場合、金利が上昇した場合でもいったん借入額を減らすこともできますし、少なくとも今後の対応を考える時間を稼ぐことができます。
どうしてもというときは任意売却という選択肢もあります。
イレギュラーな事態に対応する資金を準備することができればデメリットは少なくなります。

住み慣れた自宅で生活しながら、生きているうちに使いたい資金を確保するというメリットは大きく、相続人がいない、もしくは合意が得られている方にとっては、充実したセカンドライフのための資金を準備できる商品です。

「充実人生」をはじめとしたリバースモーゲージは、当然デメリットや注意点もある商品ですが、賢く活用すれば、シニア世代の強い味方でもあります。“落とし穴”や“危険”、“家 取られる”といった言葉を鵜呑みするのではなく、まずは商品内容を十分理解して、上手に活用しましょう。

★こちらの記事もあわせてお読みください。
リバースモーゲージの不安を解消!メリットと注意点
URL:https://www.tokyostarbank.co.jp/education/asset/20181101_13.html

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