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リバースモーゲージの基礎 Vol.1 各金融機関ごとの共通点と相違点とは?

リバースモーゲージ 共通点
自己名義の自宅を担保にして融資を受けることのできるリバースモーゲージ。
超高齢化社会の到来によって長くなった「老後」の資金面の不安をカバーするものとして注目されています。

そのためメガバンクをはじめ地方銀行や信用金庫などさまざまな金融機関からさまざまな商品が提供され、多様化した老後資金のニーズに対応しています。ただ商品が多くなると「どれが自分に合っているのか」分かりにくくなるというのも事実。

そこで今回は、各金融機関の提供しているリバースモーゲージの共通点と相違点について説明いたします。

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■共通点
■相違点
■自分のニーズを良く見極めましょう
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共通点

各金融機関が扱っているリバースモーゲージには以下のような共通点があります。

●ご利用いただける方の年齢に制限がある
リバースモーゲージは年金以外に現金収入の少ないご高齢のお客さまがゆとりのある豊かな老後を送るための融資制度です。そのため、金融機関によって差はありますが、だいたい55歳〜80歳くらいの方のみが対象となっています。

●自己名義の自宅を担保に融資をする
これまで資産として活用されることの少なかった「自宅」にスポットをあて、担保とすることで融資をするのがリバースモーゲージの特徴です。

●自宅に住み続けることができる
自宅を売却するのではなく、根抵当権を設定し、担保とするだけなので自宅は自己名義のままです。そのため自宅を事業者に売却し、家に住み続けるためには事業者に家賃を支払い続ける必要のある「リースバック」と異なり、家賃も発生せず、安心して住み続けることができます。

●契約者が生きている間は元本返済の必要がなく、契約終了時(契約者がお亡くなりになったとき)に一括返済すればよい
せっかく融資を受けることができても、毎月高額な返済に追われるようでは安心して暮らすことはできません。その点リバースモーゲージでは契約者が生存中は元本返済の必要がなく、契約が終了した時(契約者がお亡くなりになったとき)に返済するしくみなので安心です。
また契約中にまとまった資金が準備できた場合はその都度返済することもできるなど、柔軟にご利用いただけます。

相違点

上記のような共通点を持つリバースモーゲージですが、顧客のさまざまなニーズに応えるため、各金融機関がそれぞれ異なる商品を扱っています。
ここではそんな「異なるポイント」について説明します。

●借り入れ方法
リバースモーゲージでは担保の評価額を元に、「いくらまでなら借りられる」という限度額である「融資極度額」を決め、その範囲内で融資を受ける仕組みになっています。融資を受けた資金の受け取り方には3つの方式があります。

○年金方式
年金のように一定の年数にわたって一定額を借りていく方式です。公的年金にプラスして「少しゆとりのある生活をしたい」といったニーズにピッタリの方式です。

○一括方式
契約時に一括して融資を受ける方式です。自宅のリフォームや有料老人ホームの入居一時金など、まとまった資金が必要なときに向いています。

○極度額方式
申し込みをして「融資極度額」を決めておき、資金が必要になったら随時融資を受けたり、返済したりする方式です。現時点は必要ないが、急な病気や介護状態になった場合に備えておきたいという方に向いています。

●返済方法
○元本も利息も契約終了時に一括返済
月々の返済は発生せず、元本も利息も契約終了時(契約者がお亡くなりになったとき)に一括返済する方法です。生前は返済が発生しないので、負担がないというメリットがあります。
ただ毎月の利息は元本に加算され複利で増えていくので、将来現金で返済を考えている方は特に注意が必要です。

○利息は毎月支払い、元本は契約終了時に一括返済
利息のみを毎月返済し、元本は契約終了時に一括返済する方法です。月々の返済は発生しますが利息のみなので高額にはならず、また一括返済時も元本のみなので負担が少ないというメリットがあります。

●対象となる物件や地域
リバースモーゲージは自宅を担保として融資する金融商品であるため、一定の担保価値のある物件であることが必要です。

○戸建住宅とマンション
日本では住宅の中古市場が活性化していないため、中古物件は土地のみを評価することとなります。そのため多くのリバースモーゲージ商品では戸建のみを対象としています。マンションを対象としている金融機関もありますが、築年数や専有面積などに制限がある場合がほとんどです。

○首都圏と地方
最終的には担保物件を売却する場合もあるリバースモーゲージでは、一定の担保評価額が見込める=リセールの可能性の高い首都圏(東京、神奈川、千葉、埼玉)に対象を絞っていることが多くなっています。
それ以外にも京阪神や中京地区など都市部に絞られているケースが多いのが現状ですが、幅広い地域に対応している金融機関もありますので、よく見比べて見ましょう。

●融資されたお金の使いみちの制限
金融機関によって、また商品によって、融資されたお金の使いみちに制限のあるものとないものがあります。
制限のあるタイプは生活費、自宅のリフォーム資金などに限られます。
一方、制限のないタイプでは、事業資金や投資目的以外であれば使いみちは自由であるものがあります。旅行や趣味を楽しむという目的のために融資をするリバースモーゲージ商品もありますので、比較検討されることをお勧めいたします。

●独自のサービス(預金連動など)
金融機関によっては、預金がある場合にはその預金額と同額までは「無利息」でリバースモーゲージを利用できる仕組み(預金連動)を採用しているところもあります。
例えば、1,000万円の預金があれば、1,000万円までは無利息で融資を受けられるわけです。
退職金を受け取ったが、万が一のときのために手を付けたくないという方にピッタリのサービスです。
リバースモーゲージ 共通点

自分のニーズを良く見極めましょう

理想とする老後の過ごし方は十人十色、またそれに必要な資金の額も千差万別です。
「毎月ちょっとだけ贅沢をしたい」という人もいれば、「老後はゴージャスに海外旅行三昧!」という方もいます。

大切なのは「自分に合った資金の額、受け取り方」を選択することです。今回の記事を参考に、さまざまな金融機関が提供しているリバースモーゲージのサービスを見比べて、自分のニーズに合ったサービスを選んでください。

★こちらの記事もあわせてお読みください。
各金融機関のリバースモーゲージの違いとチェックポイントを解説
URL:https://www.tokyostarbank.co.jp/education/asset/20181101_12.html

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