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リースバックとリバースモーゲージ。何が違うか簡単解説!

リバースモーゲージ 解説
人生100年時代と言われるようになりました。ただ「安心で豊かな老後」でなければ、長生きしても楽しくはありません。そこで自宅を資産として活用し、老後の資金を準備する方法として、リバースモーゲージやリースバックという方法が注目されています。

今回は似ているようで全く別のアプローチを取るリバースモーゲージとリースバックの「違い」について分かりやすく解説していきます。

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■リバースモーゲージとリースバックはどう違う?
■リバースモーゲージとリースバック、それぞれのメリットとデメリット
■こんなときはどちらが向いている?
■安心感と使い勝手の良さで選んでみましょう
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リバースモーゲージとリースバックはどう違う?

リースバックもリバースモーゲージも、自宅を利用して老後の資金を準備するという点は同じです。ではどこに違いがあるのでしょうか?

●リースバックとは?
リースバックとは、自分名義の自宅を事業者に「売却」して、売却後は事業者に家賃を支払うことによって「元自宅」に住み続ける方法です。
売却した「元自宅」を、事業者から借りて(リース)、再び住めるようにする(バック)というわけです。通常の不動産の売却に、賃貸契約がセットになっているのが特徴です。

●リバースモーゲージとは?
一方リバースモーゲージは、自己名義の自宅を「担保」にして金融機関からお金を借りる融資制度です。売却するわけではないので当然自宅に住み続けることができます。もちろん家賃は発生しません。
また融資を受けたお金は余裕ができたときに返済することもできますし、契約終了時(契約者がお亡くなりになったとき)にご返済いただくか、配偶者に契約を引き継ぐこともできます。

リバースモーゲージとリースバック、それぞれのメリットとデメリット

リバースモーゲージとリースバックの違いを分かりやすくするために、メリットとデメリットを比較してみましょう。

●リースバックのメリット・デメリット
○リースバックのメリット
・法人のお客さまでも利用することができる
リースバックの一番のメリットは、法人のお客さまでも利用可能という点です。売却で得た資金の使い方も限定されておらず、事業資金に利用することもできます。
・事務所や店舗なども対象となる
法人のお客さまも利用可能ということもあり、戸建てやマンションといった自宅だけではなく、事務所や店舗なども対象となります。

○リースバックのデメリット
・住み続けるためには家賃を払わなくてはならない
売却した「元自宅」を事業者から借りるわけですから、住み続けるためには家賃を支払い続けなければなりません。老後の資金を得るために利用したにもかかわらず、その資金から家賃を支出する必要があり、家賃が払えなくなれば住めなくなってしまうという不安が続きます。
・所有権が他人に渡ってしまう
自宅を売却しなければならないリースバックでは、自宅の所有権は事業者に渡ってしまいます。まとまった資金が用意できれば買い戻すことも可能ですが、「長年住み慣れた家」が他人名義になることは心理的に抵抗があることも多く、この点がデメリットとなっています。また、所有権が移動することで、所有者の許可なくリフォームなどをすることができなくなってしまう場合がほとんどです。
・少額の融資、返済の利便性がない
リースバックは融資ではありません。一般的に自宅の売却または買い戻しが伴う契約ですので、「少しだけお金を借りる、返す」といった少額の融資、返済の利便性はありません。

●リバースモーゲージのメリット・デメリット
○リバースモーゲージのメリット
・所有権は自分にあるので家賃が不要
自己名義のままなので、もちろん家賃は不要。安心してずっと住み続けることができます。
・資金を借りたり返したりが気軽にできる
「いくらまでなら借りられる」という限度額を決めた「融資極度額」の範囲内なら何度でも融資を受けたり返済することができます。少額からでも利用できる気軽さがメリットです。
・配偶者による契約の引き継ぎが可能
金融機関により考え方の相違はありますが、リバースモーゲージの場合、配偶者による契約の引き継ぎが可能な場合もあります。また完済方法も預貯金、保険などでのご返済や、自宅の売却代金の一部を利用して返済するなど、さまざまな方法があります。
○リバースモーゲージのデメリット
・法人での利用ができない
リバースモーゲージは個人のお客さまを対象とした融資制度なので、法人で利用することはできません。また借りたお金を事業用途や投資に使用することも禁じられています。
・対象が戸建住宅(一部金融機関ではマンションも可能)に限られる 不動産評価に応じた融資のため、自己所有の自宅(戸建てまたはマンション)に対象が限られます。

こんなときはどちらが向いている?

●自宅のバリアフリー化のためのリフォーム資金
所有権が事業者に渡ってしまうリースバックでは自由にリフォームすることができません。したがってリバースモーゲージが向いています。

●病気や介護などに備えた緊急資金
リバースモーゲージは申し込んでおいて「融資極度額」だけを決めておけば、万が一のときにはすぐに融資が受けられますし、また資金が必要ないときは「利用しない」という選択肢もあります。
一方リースバックの場合は自宅を売却して代金を受け取ることが前提なので、万が一の時の備えとしてはリバースモーゲージの方が自由度があります。

●住宅ローンの軽減
月々の住宅ローンの残金にお困りの方が、リバースモーゲージに借り換えることによって、「生活に余裕が出た」という方が増えています。住宅ローンをリバースモーゲージに借り換えると、月々の返済は利息のみとなり、結果として毎月の返済額が下がります。約10万円ほど下がるケースもあります。
※必ずしも軽減されない場合があります。
リバースモーゲージ 解説

安心感と使い勝手の良さで選んでみましょう

リバースモーゲージもリースバックも、老後の豊かな生活のための資金調達手段という点では共通しています。しかし家賃が不要で「自己名義の家にずっと住み続けることができる」というリバースモーゲージの安心感は、なにものにも代えがたいメリットとなります。逆に、リースバックの場合、家賃が払えなくなれば自宅から退去しなければならないという不安が残ります。

リースバックの場合は一括して受け取った自宅の売却益の活用計画を、ライフステージに 合わせてご自身で立てなければなりません。その点、少額から借りたり、返済できるリバースモーゲージは、個人のお客さまにとっては使い勝手の良い制度だといえるでしょう。

以上、リバースモーゲージとリースバックの両者のメリット、デメリットについて解説いたしましたが、取り扱い金融機関の考え方によってもサービス内容が大きく異なりますので、この点も注意しながら十分比較検討してみてください。

★こちらの記事もあわせてお読みください。
リバースモーゲージとリースバック、選ぶならどちら?
URL:https://www.tokyostarbank.co.jp/education/asset/20181101_11.html

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